不動産

不動産

建物のオーナーの方であればどなたでも、建物の老朽化、家賃の滞納、無断転貸等を原因として、賃借人の立ち退きを要求しなければならない場合がありますが、立ち退きの完了には相当の時間や労力がかかってしまうことも少なくありません。

建物明け渡しの問題は、賃貸借契約の内容の精査や賃貸借契約終了の正当事由の検討等、複雑な事情が絡み合うので、早急に弁護士にご相談いただき問題点を明らかにして方針を決定することが必要です。
当事務所ではオーナーの方の建物明け渡し要求を迅速に実現するようサービスを提供しております。

●任意交渉

まずお気軽に弁護士にご相談ください。不動産問題はスピードが大事なことも多いので、依頼するかどうかは弁護士に相談してから検討しましょう。そこで具体的なお話（賃貸借契約の内容や契約の終了事由等）、をお聞きし、今後の方針についてお話をさせていただきます。

不動産物件に賃借人がまだ住んでいるか、まったく関係のない第三者がいないか等、弁護士が実際に物件を実際に見に行くことで調査します。

賃借人と交渉に入るために、まずは賃貸借契約終了事由及び終了の意思表示を内容証明によって表明し、請求内容を伝えます。

こちらから送った内容証明に対する賃借人側の態度によって、交渉の方法を少しずつ変えながら、歩み寄る妥協点を図るため交渉を行います。

●訴訟・仮処分
相当な期間、交渉を続けても解決できないと判断した場合には、訴訟提起し、裁判官に判断を委ねます。裁判をしている最中に、賃借人が第三者に建物の占有を渡してしまった場合には、その第三者には裁判の効力が及ばず裁判が無駄になってしまうので、これを防止するために占有移転禁止仮処分という手続をする必要があります。

●強制執行
判決が出ても賃借人が明け渡しに応じない場合には、強制執行により明け渡しを行います。

賃借人が家賃を滞納した場合に、内容証明により請求し、訴訟をして強制執行をするのか、滞納を原因とする債務不履行による解除をすることになります。賃料滞納による契約解除が認められるかは、3カ月分の賃料を滞納したかが目安となります。

解除をする場合には、

• 相当期間の催告

• 相当期間内の支払いがない

• 契約解除の意思表示

• 賃貸借契約当事者間においてその信頼関係が破壊された

という要件が必要となります。このような曖昧な要件があるため専門家でなければ要件を満たしているかの判断は極めて困難です。このような場合には早急に弁護士にご相談ください。

賃借人に対して一定の期間内に家賃を支払うよう催告するとともに、一定期間内に支払いがなければ、賃貸借契約を解除することの意思表示を内容証明郵便によって同時に行います。

家賃の支払い、賃貸借契約の継続について、明け渡す場合にはその条件の詳細等の話し合いをしていきます。

任意交渉によって解決することができなかった場合には訴訟を提起することになります。裁判において未払い賃料及び建物明け渡しの請求をしていきます。

判決が出ても、賃料を支払わず、建物の明け渡しもしない場合には強制執行の手続きをすることになります。

賃料は賃貸借契約締結時に契約内容として定められますが、長期間の契約の間に周辺地域の開発、税金の改定、経済情勢の変動等によって、当初定めた賃料が不相当となることがあり、そのような時に賃料の増額が認められる場合があります。

賃貸人が、様々な上記の事情を考慮して相当な賃料と思う金額を内容証明郵便によって賃借人に伝えます。

相当と考えられる賃料を賃借人に伝え、賃借人に賃料増額を認めてもらい、契約内容を改定するよう交渉します。そのまま応じてもらえない場合には妥当な落としどころを図ります。

任意による交渉によっては問題が解決できなかった場合には、賃料増額の民事調停を提起することになります。賃料増額に関しては、法律上いきなり訴訟提起をすることはできず、まず民事調停を提起することが必要です。
民事調停においては、裁判官、調停員を仲介しての話し合いとなり、賃料増額請求の事情の説明や証拠を提示することで話し合いによる解決を図ります。

民事調停で解決することができなければ、賃料増額訴訟を提起することになります。裁判においては、賃料増額が正当であることの証拠を提出して不動産鑑定士に賃料の鑑定をしてもらうのが一般的です。

任意売却は、お金を借りる担保として所有不動産に抵当権を設定していて借金を弁済することができない場合に、抵当権実行による競売手続きをするのではなく、競売手続きによるよりも高額で換価できるように不動産を売却し、その代金により債務の弁済を行うことです。

• 任意売却により不動産を売却すれば、競売手続きによるよりも高額の代金を手に入れることができます。

• 競売手続きによる場合には、様々な調査や手続きが必要で、終了するまでに長時間かかってしまいます。それに比べて、任意売却は当事者同士の同意により行うことができるので短期間で終了することが望めます。

• 競売手続きをするとそのことが公表され、事業の評判を落とすことになりかねませんが、任意売却は公表されることはありません。

当事務所では、法務・税務どちらのサービスも提供でき、さらには経験豊富な不動産業者、不動産鑑定士と提携しているため、迅速に債権者及び関係者との交渉を進めることが可能です。